A  inadimplência nos condomínios é apontada como uma das situações mais delicadas para os administradores e síndicos resolverem.

Afinal, nem sempre os inadimplentes têm disponibilidade para fazer um acordo, sendo preciso bastante tato por parte dos administradores e síndicos para fazer as contas do condomínio voltarem ao azul.

Se você tem visto muitos casos de inadimplência no seu condomínio, então é preciso aprender métodos de gerenciamento. Os seus objetivos são:

 

• Reduzir a falta de pagamento por parte dos moradores
• Criar meios para incentivá-los a colocar os débitos em dia
• Mostrar a eles as vantagens de estar sempre com a taxa condominial em dia

 

As estratégias de gestão de inadimplência que você vai aprender neste artigo vão fazer com que a quantidade de pessoas devendo taxas no seu condomínio caia e haja mais recursos para todas as despesas comuns e extraordinárias.

Veja abaixo o que deve ser feito.

 

Usar documentos para deixar claro os termos das taxas condominiais

 

Infelizmente, fica bastante difícil cobrar pessoas inadimplentes quando não se tem documentado que elas tinham ciência dos valores e das consequências.

Por isso, é importante que o condomínio prepare um documento informando os moradores sempre sobre a taxa mensal, deixando claro:

 

• O valor
• A possibilidade de ocorrência de rateios, que serão comunicados em reuniões e assembleias
• As consequências para as unidades que não pagam a taxa condominial

 

Além disso, é claro que as imobiliárias também têm de incluir essas informações no momento da venda ou da locação do apartamento.

Dessa forma, será possível confirmar, em eventuais processos, que o condômino sabia exatamente o que ocorreria caso se tornasse inadimplente.

Flexibilidade: vale a pena oferecer acordos

 

Para incentivar os condôminos que estão inadimplentes, uma boa solução é dar condições para facilitar o pagamento.

Afinal, nem sempre é fácil para os moradores “acertar” três ou quatro meses de taxa condominial atrasadas, inclusive devido a problemas financeiros.

É bastante comum que esses moradores em débito se sintam muito mal por estarem com a taxa condominial atrasada e dar condições como parcelamentos ajuda a regularizar a situação deles.

Por isso, informar aos inadimples mentes quais são as possibilidades de parcelamento para que a unidade fique regular de novo junto à administradora é muito importante.

 

Ajudar o condomínio a ter outras receitas além da taxa condominial

 

Mesmo um condomínio que tenha muitos apartamentos pode acabar ficando com o seu recolhimento comprometido em algum momento pode causa da inadimplência.

Por isso, tentar garantir o fluxo de caixa com outras entradas de dinheiro que não sejam apenas a taxa condominial é uma boa forma de evitar ficar no vermelho.

Uma boa dica é a realização de festas periódicas, como a festa junina ou uma comemoração de Natal. Porém, também é possível fazer rifas entre os moradores; para facilitar, pode-se procurar o comércio do bairro e fazer parcerias: eles fornecem o que será rifado e, em troca, o nome do estabelecimento é divulgado.

Os conselheiros podem se dedicar a criar algumas formas alternativas de o condomínio conseguir mais dinheiro.

 

Estar disposto a conversar com os moradores inadimplentes

 

Infelizmente, existem alguns condomínios que não oferecem abertura para que os apartamentos com taxa condominial em atraso.

Isso, é claro, faz com que seja ainda mais difícil conseguir reverter a inadimplência: afinal, se os devedores não têm um canal para tentar parcelamentos e colocar sua situação em ordem, o condomínio segue sem receber.

Por isso, é fundamental que os inadimplentes consigam fazer contato com o síndico ou com a administradora para descobrir como eles podem parcelar as taxas atrasadas e até se existe algum desconto para o caso de quitar o débito em apenas um pagamento.

Esse contato deve ser de maneira privada, usando interfone, WhatsApp ou até ser pessoalmente, mas de forma privada.

Reforça-se que, dentre as estratégias de estão de inadimplência, ter um canal de diálogo com os devedores é um dos pontos principais.

 

Dar benefícios aqueles que pagam a taxa condominial em dia

 

Os pagamentos em dia sempre precisam ser valorizados. Apesar de ser mesmo a obrigação do condômino pagar a taxa mensal até a data de vencimento, existem inúmeros casos de inadimplência e isso faz com que os bons pagadores precisem receber algum benefício.

O condomínio pode pensar de maneira conjunta em alguma forma de presentear as unidades que não se atrasam no pagamento da taxa, como algum brinde a cada três meses de pagamento sem atraso.

Também é possível oferecer algum desconto na taxa a cada três meses. Porém, é importante que todos os proprietários estejam de acordo com essa política.

Para garantir isso, é necessário apresentar o assunto em alguma das reuniões, garantindo que ele seja mencionado na pauta e que a maioria das pessoas vote a favor.

 

Agir de forma respeitosa com os inadimplentes

 

Mesmo que os condôminos estejam inadimplentes, é fundamental que o condomínio tenha bastante respeito com relação ao gerenciamento da situação.

Independentemente da dívida, o síndico, a administradora e os conselheiros não podem constranger esses moradores. Por isso, nunca se deve fazer cobranças no meio da área comum do condomínio ou ficar fazendo comentários em grupos de moradores.

Também não se deve deixar de atender aos moradores que procuram por acordos, não importando quantas vezes isso aconteça.

É claro que o condomínio pode tomar atitudes legais a respeito das dívidas, como incluir esses débitos na prestação de contas mensal e até abrir um processo judicial.

No entanto, não se pode constranger os inadimplementos, que poderão até mesmo reverter a situação contra o condomínio.

 

Repensar a taxa condominial

 

Esse processo é complexo, mas sempre se deve considerar se a taxa corresponde realmente ao que o condomínio oferece.

Quanto mais recursos, como piscina, elevador, estacionamento coberto, sistema de segurança, parquinho, etc., maiores justificativas para que a taxa condominial seja mais alta.

Porém, condomínios mais simples precisam ficar atentos ao valor: os moradores podem alegar que ele não se justifica.

Para dar ao seu condomínio mais segurança na gestão de inadimplência, conte com a Tracon, que é uma administradora com serviços especializados.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Segurança no condomínio

 

Em um condomínio, é natural que muitas pessoas entrem e saiam diariamente, havendo fluxo também de funcionários, como zeladores.

Independentemente da razão, todas essas pessoas passam pela portaria do condomínio e é por causa disso que as estratégias de segurança sempre precisam ter essa área como o grande foco.

Manter uma portaria condominial o mais segura possível é a melhor estratégia para reduzir a probabilidade de ocorrer invasões, assaltos, furtos, etc.

A necessidade de ter um plano de segurança no condomínio é a mesma quando se trata de condomínios residenciais e comerciais, lembrando que a responsabilidade fica por conta dos administradores.

Você tem consciência do que é preciso para que o condomínio tenha mais segurança em sua portaria?

Caso você não saiba o que implementar para garantir mais proteção aos moradores e funcionários, nós vamos te dar todas as dicas mais importantes. Continue lendo!

 

Por que todo administrador tem de investir na segurança do condomínio?

 

Apesar de aumentar a segurança do condomínio demandar investimentos, essa é uma necessidade para que todos os moradores tenham a sua integridade assegurada, bem como a dos seus pertences.

Inclusive, a maioria dosa condomínios hoje em dia não poupa esforços quando se trata de manter a sua portaria segura, adotando diversos protocolos para evitar a entrada de pessoas que possam estar mal-intencionadas.

Dessa maneira, se os administradores não mantêm um padrão de segurança no seu condomínio, este passa a não ser atrativo para possíveis moradores.

É importante ter em mente que, na maioria das vezes, o condomínio é escolhido como moradia justamente pela ideia de que se trata de um lugar mais seguro.

 

O que é preciso para assegurar que o condomínio seja seguro?

 

Felizmente, existem muitas coisas que podem ser feitas para assegurar que o condomínio, a começar pela sua portaria, tenha um nível mais alto de segurança.

No entanto, não basta que os administradores estabeleçam o que deve ser feito com relação a estratégias: é indispensável que todos os colaboradores e moradores do condomínio estejam cientes.

Todos devem compreender que a segurança no condomínio depende do esforço conjunto dos administradores, funcionários e dos próprios moradores.

Veja aqui algumas das coisas que podem ser implantadas no condomínio para aumentar a proteção de todos.

 

1 – Orientar os porteiros a verificar todas as visitas

 

É claro que a quantidade de visitas em qualquer condomínio tende a ser grande, principalmente aos finais de semana.

Porém, a entrada como visitante pode ser o momento perfeito para que pessoas mal-intencionadas acabarem invadindo o condomínio e, uma vez que elas estão no apartamento, fica mais complicado reverter a situação.

Por isso, é importante dar aos porteiros a orientação de verificar absolutamente todas as visitas por meio de uma ligação para o apartamento do morador.

Não deve importar se o visitante disser que conversou pelo telefone com o morador, por exemplo: deve ser obrigatório que o próprio porteiro faça isso.

 

2 – Optar por um circuito fechado de televisão

 

Muitos circuitos desse tipo permitem que os próprios moradores também acompanhem a segurança do condomínio por meio de um canal de televisão.

Em determinados canais, esses condôminos podem visualizar as imagens de diferentes áreas comuns, especialmente da portaria central.

Dessa forma, há ainda mais pessoas verificando se algo suspeito ocorre no condomínio, o que aumenta a chance de evitar assaltos, invasões, furtos, etc.

 

3 – Colocar na convenção do condomínio a restrição de compartilhar chaves

 

Infelizmente, muitas pessoas acabam dando cópias da chave do seu apartamento para conhecidos: pode ser para a diarista, para os pais, para o namorado, etc.

Quanto mais a chave do apartamento circular por aí, maiores as chances de alguém mal-intencionado entrar no condomínio e com 100% de facilidade.

Por isso, deve-se informar os moradores sobre a restrição de terceiros terem cópias de chaves.

 

4 – Sempre conferir quem está entrando de carro no condomínio

 

Não basta que o carro tenha o adesivo do condomínio: sempre existe a possibilidade de as pessoas dentro do carro não serem os moradores ou de estes estarem sendo obrigados a deixar terceiros entrarem.

Sendo assim, todo carro que entra no condomínio deve estar com os vidros abertos para verificação.

 

5 – Tomar cuidado com as entregas

 

É cada vez mais comum que as pessoas recebam tudo em casa, desde despesas até refeições. No entanto, nenhum entregador deve entrar no condomínio: a regra deve ser que o morador desça até a portaria.

É fundamental que o porteiro seja rigoroso e que, em caso de entrega de móveis ou da visita de montadores, estes só sejam liberados para entrar no condomínio se estiverem acompanhados pelo morador.

 

6 – Cobrir todos os pontos críticos com câmeras

 

Há condomínios que deixam de monitorar lugares que poderiam facilmente ser usados por pessoas mal-intencionadas. Por exemplo: se uma das entradas tem uma grande árvore por perto, é obrigatório ter uma câmera verificando se alguém não escalará essa árvore a fim de entrar no condomínio.

É preciso que o sistema de monitoramento seja eficiente e isso começa pela escolha inteligente da disposição das câmeras.

 

7 – Explicar aos moradores todos os riscos

 

Para alguns moradores, ter de abaixar o vidro do carro para ser visto pelo porteiro, por exemplo, pode ser algo desagradável.

Por isso, os administradores precisam explicar aos moradores como as estratégias usadas protegem a eles mesmos de bandidos.

 

Dicas extras para todos no condomínio

 

• Moradores

– Devem conhecer a estratégia de segurança do condomínio

– A chave deve ser de uso apenas de quem mora no condomínio

– Todos os entregadores precisam ser recebidos na portaria, sem solicitação para que eles subam ao apartamento ou mesmo entrem nas áreas comuns.

 

• Administradores

– Informar aos funcionários e moradores de maneira clara quais são as regras de segurança.

– Ter um registro digitalizado de quem mora no condomínio

– Providenciar o monitoramento adequado a todas as áreas críticas

 

• Colaboradores

– Todos precisam estar uniformizados

– Devem ser, junto aos moradores, os únicos com acesso às chaves do condomínio

– Analisar e reportar qualquer quadro suspeito

Fale conosco, nós podemos ajudar na elaboração das melhores práticas para o bom andamento do condomínio. Com um bom planejamento de segurança é possível oferecer mais confiança a todos!

 

 

 

 

 

 

Para que um condomínio funcione de maneira legalizada, é preciso que tudo sobre a sua dinâmica seja devidamente documentado e que tenha um registro legal.

Dessa maneira, tanto os moradores quanto os funcionários e os administradores terão todo o respaldo quando precisarem reivindicarem alguma coisa, inclusive na justiça.

É justamente para garantir isso que a convenção do condomínio é criada, devendo ter o reconhecimento em cartório e ser divulgada a todos.

É importante separar o regimento interno da convenção de condomínio: o primeiro está inserido no segundo, ou seja, não se trata da mesma coisa.

Se você está procurando por mais detalhes sobre o que é a convenção de condomínios, confira abaixo todos detalhes sobre o assunto.

 

Qual é a definição?

 

A convenção de condomínio é um documento escrito no qual os administradores deixam explícitas todas as regras legais de funcionamento.

Isso inclui, por exemplo, as multas cobradas caso o morador esteja com a taxa condominial em atraso, como devem ocorrer as assembleias, etc.

É muito importante que todos os moradores e funcionários tenham acesso à convenção do condomínio, até mesmo para assegurar que eles não quebrem as regras jurídicas que estão registradas.

 

Como surge a convenção do condomínio

 

O Código Civil esclarece, no seu artigo 1.333, que todo condomínio precisa ter uma convenção devidamente registrada em cartório. Por isso, qualquer condomínio só se torna reconhecido legalmente quando esse documento é feito.

É a própria construtora que responde pela primeira convenção, ou seja, ela precisa registrar esse documento para que seja possível efetivamente começar a receber moradores.

No geral, o período da entrega das chaves acontece apenas depois de a convenção do condomínio estar registrada em cartório.

Depois que já existem moradores ocupando as unidades, é possível fazer alterações, desde que elas sejam aprovadas por dois terços dos proprietários e que elas também sejam registradas legalmente.

Para ter certeza de que todas as informações estarão da maneira correta na convenção do condomínio, é normal que se procure a assessoria de advogados especialistas, fazendo-se o mesmo quando é necessário alterar algo.

 

Quais informações devem estar na convenção do condomínio?

 

Existem algumas coisas indispensáveis que precisam ser inseridas na convenção do condomínio. Conheça a seguir quais são elas:

 

1 – Como o síndico será eleito

 

É na convenção condominial que se veem os detalhes referentes ao que é necessário para que um síndico seja escolhido, por exemplo, quantos votos ele precisa ter, o que é chamado de quórum.

Também é na convenção do condomínio que será determinado em que circunstâncias um síndico pode perder o seu mandato e se a quantidade de votos necessária para isso será a mesma da eleição.

 

2 – Salário do síndico

 

Uma das seções da convenção, obrigatoriamente, precisa discriminar quanto o síndico vai receber mensalmente.

No caso de o síndico ter qualquer outra vantagem por assumir os cuidados com o condomínio, é preciso que ela esteja devidamente incluída no documento.

 

3 – Taxa condominial e multas

 

É preciso estabelecer na convenção o valor da taxa de condomínio que todos os moradores terão de pagar mensalmente.

Outra informação que deve ser mencionada é a multa para quem não fizer os pagamentos, além da forma como o condomínio procederá no caso de cobranças judiciais.

Ter todos esses detalhes na convenção é fundamental para que o condomínio tenha respaldo quando quiser fazer cobranças na justiça e, claro, para que os próprios inadimplentes também entendam o que pode ocorrer com o seu imóvel e com os outros bens em seu nome.

 

4 – Como será a constituição do condomínio

 

Há condomínios com várias torres, enquanto outros têm instalações comerciais e outros são constituídos de apenas uma torre.

Todos esses detalhes têm de ser estabelecidos na convenção que é registrada pela construtora.

 

5- Como funcionarão as áreas comuns

 

Todas as áreas que serão compartilhadas pelos moradores do condomínio precisam ter regras e, apesar de muitos acharem que isso é competência do regimento interno, a verdade é que esse tipo de informação tem de ser incluída na convenção.

Algumas áreas comuns cujas regras de utilização precisam estar bem explícitas são a quadra, o jardim, a garagem, os elevadores, sala de festas, etc.

 

6 – Rateios

 

Nem sempre a taxa condominial é o bastante para que todos os custos do condomínio sejam cobertos.

Por isso, na eventualidade de algo extraordinário acontecer, a convenção do condomínio deve estabelecer como funcionará o rateio, que nada mais é do que a divisão do gasto extraordinário entre as unidades.

 

7 – Como serão as assembleias

 

A assembleia serve para que situações muito específicas do condomínio sejam resolvidas. O condomínio não deve realizar uma assembleia para coisas banais e sim para a solução de questões realmente importantes.

É por causa disso que a convenção deve mencionar como serão organizadas essas assembleias e em que ocasiões elas podem ser feitas.

 

8 – Punições dos condôminos

 

Quando os condôminos não praticam o que é especificado no regimento interno e mesmo na convenção, é preciso que eles sejam advertidos e, existindo reincidência, que exista punição.

A forma como tudo isso será feito deve estar discriminado na convenção:

 

• Quantas advertências por escrito serão toleradas?
• Como a punição acontecerá
• Se for por meio de multa, qual o seu valor

 

9 – Direitos dos moradores

 

A convenção de condomínios também precisa dispor legalmente sobre todos os direitos dos seus moradores, inclusive se eles forem inquilinos.

 

Moradores precisam conhecer a convenção do condomínio

 

É primordial que todas as pessoas envolvidas com o condomínio tenham conhecimento do que está na convenção.

Isso significa que as pessoas eleitas como síndicas, os moradores e os funcionários precisam ter acesso a uma cópia dessa convenção, inclusive para ficarem informadas sobre as coisas que podem gerar advertências e, claro, para saberem dos seus direitos.

Normalmente, o síndico mantém uma cópia da convenção e a administradora do condomínio também tem o documento.

Qualquer morador que queira verifica-lo, inclusive para defender-se em situações diversas, tem o direito de pedir o documento ao síndico ou, se este não quiser fornecê-lo, é possível procurar a administradora.

 

A administração de condomínios é uma tarefa que se tornou ainda mais reconhecida nos últimos anos com o aumento da quantidade de condomínios comerciais e residenciais.

Dependendo do tamanho do condomínio, é possível que centenas de pessoas circulem, usando as suas salas comerciais ou residindo em seus apartamentos e é fundamental que haja uma figura de autoridade para fazer a convenção e o regimento interno serem cumpridos.

É nesse contexto que se vê a importância do síndico: este é um profissional capacitado que faz toda a administração, atendendo aos usuários ou moradores e também fazendo o intercâmbio entre eles e a administradora.

Todo condomínio comercial ou residencial precisa ter a figura de um síndico pois é a ela que os usuários ou moradores se reportam quando precisam tirar uma dúvida ou até quando desejam fazer uma reclamação.

Como todos os setores profissionais, é claro que as mulheres passaram a responder por uma quantidade alta de cargos ocupados.

Isso significa que são muitos os condomínios que contam com uma síndica para manter a sua convenção e o regimento internos sendo respeitados.

Cada vez mais se veem mulheres na gestão de condomínios: inclusive, há algumas que gerenciam vários de uma vez, chegando a atender mais de 500 famílias e profissionais, no caso dos condomínios comerciais. Com muito jogo de cintura, sensibilidade e alegria para lidar com os problemas, elas fazem muito sucesso!

Neste artigo você ficará sabendo mais sobre a atuação das mulheres como síndicas e se esse é de fato um bom mercado profissional.

 

O que é a síndica profissional?

 

Até algum tempo, muitos dos síndicos não eram profissionais. Isso significa que os usuários ou moradores simplesmente escolhiam um deles por votação e essa pessoa se tornava responsável pelas tarefas do síndico.

Entretanto, o fato de não ser profissional fazia com que esse síndico tivesse algumas limitações e dificuldades, especialmente por causa da parte burocrática da gestão de um condomínio.

Outro problema é que o usuário ou morador que fosse mais popular entre os demais acabava sendo escolhido como síndico, sem se levar em conta a capacitação.

Porém, a síndica profissional é uma pessoa que não tem qualquer relação nem com os usuários do condomínio e nem com os moradores: sendo assim, é alguém 100% imparcial.

Sendo assim, não existe risco de a decisão dessa síndica profissional ter a intenção de ajudar a ela mesma ou de favorecer algum usuário ou morador que seja seu amigo.

Cabe ressaltar que, para ser síndicas, a mulher necessita de um curso de capacitação nessa área e, com ele, ela aprenderá mais sobre a gestão de condomínios, leis, regras de boa convivência e muito mais.

Por todos esses pontos, a procura por síndicas tem sido a escolha mais acertada quando se trata de fazer uma gestão competente de qualquer tipo de condomínio.

 

O que é preciso para ser uma síndica?

Algumas das características mais importantes de qualquer síndica são as seguintes:

 

• Conhecimento estratégico

A gestão de um condomínio acaba se relacionando a diversas áreas, como a contabilidade para garantir que não existam pendências e que o caixa do condomínio está sempre com reserva.

Outras áreas estratégicas que essa síndica deve conhecer, mesmo que de maneira básica, são Administração, Finanças e Direito Trabalhista.

Para ter esses conhecimentos, é importante que a mulher faça um curso de síndica profissional.

 

• Organização

É bastante comum que uma síndica esteja à frente da administração de vários condomínios. Sendo assim, é preciso que ela seja organizada a fim de não se confundir com relação aos problemas de cada condomínio, aos documentos, etc.

Por exemplo: se ela está organizando o envio de cobranças de rateio para todos os seus condomínios, é vital que ela não os confunda, mandando o rateio de certos moradores para outros.

 

• Inteligência emocional

Outra coisa normal da vida de qualquer síndica profissional é a necessidade de resolver atritos entre usuários e moradores de condomínios.

É importante que essa síndica tenha calma o suficiente e que ela seja sempre imparcial, orientando da forma devida todos os envolvidos (de acordo com a convenção e com o regimento de cada condomínio).

Também é importante que a síndica profissional não leve nenhuma reclamação dos usuários ou moradores para o lado pessoal, sabendo fazer a necessária separação.

 

• Boa comunicação

Afinal, a síndica profissional está em comunicação com todos o tempo todo: com os moradores, com a administradora dos condomínios, com possíveis empresas para adquirir itens de reforma, etc.

Torna-se necessário que a síndica profissional se faça clara em suas falas.

 

• Disciplina

Apenas com a disciplina essa síndica profissional conseguira fazer a administração correta de todos os condomínios que estiverem em suas mãos simultaneamente.

 

Síndicas: um mercado para mulheres

 

As mulheres têm sido cada vez mais numerosas na gestão dos condomínios e esse é um reflexo da independência que elas adquiriram.

O que pode ser visto como fraqueza se revela como um ponto forte da atuação da mulher, que é a sensibilidade. O mundo muda e as pessoas precisam se adaptar às mudanças. As mulheres, com sua sensibilidade e responsabilidade, estão mais propensas a se a ter resiliência e ajudar na mudança daqueles que estão ao seu redor.

No entanto, algumas mulheres têm dúvidas sobre trabalhar como síndica ser ou não uma boa carreira e a verdade é que, de fato, é um bom cargo.

Primeiramente, porque a síndica profissional costuma ter a liberdade de determinar quantos condomínios ela vai administrar: se ela tem disponibilidade maior de tempo, pode assumir vários condomínios ou, se quiser um trabalho com jornada menor, pode se tornar síndica profissional de apenas um ou dois lugares.

A remuneração para uma síndica profissional pode ser bem interessante: é claro que isso dependerá também do tipo de condomínio. Aqueles que são de alto padrão costumam cobrar uma taxa condominial mais alta e isso influi na remuneração do síndico.

Uma das coisas que mais agradam a quem trabalha como síndica profissional é o dinamismo: apesar de haver a necessidade de lidar com burocracia, em determinados momentos, essa é uma função que não tem exatamente uma rotina.

Muitas síndicas estão cada dia em um condomínio, conversando com pessoas diferentes e sem ficar confinadas em uma empresa, por exemplo.

Devido ao que foi citado agora, costuma ser uma boa ideia a síndica profissional ter seu próprio veículo, a menos que os condomínios que ela administre sejam próximos.

Para resumir, é um excelente mercado para as mulheres e espera-se que haja muito mais delas nas gestões condominiais.

 

As normas de convivência são fundamentais para que todo lugar funcione bem e isso também acontece com os condomínios.

É muito importante que os usuários (no caso de condomínio comercial) e os moradores (no caso de condomínios residenciais) saibam com clareza o que é permitido e o que é vedado a fim de que todos possam viver e circular pelo espaço em harmonia.

É com esse intuito que os gestores precisam providenciar a criação do que é chamado de regimento interno dos condomínios: o ideal é que ele seja criado assim que esse condomínio começa a funcionar, lembrando que as cláusulas desse regimento sempre podem ser modificadas.

Para muitos responsáveis por um condomínio, parece bastante complicado criar o regimento interno, mas esse processo será simplificado pelas dicas que nós trouxemos hoje.

 

O que é o regimento interno do condomínio?

 

O regimento interno pode ser entendido como uma cartilha na qual estão as regras que todas as pessoas que frequentam esse condomínio precisam seguir.

Isso significa que as normas em questão são aplicadas também a visitantes e a pessoas que trabalham no condomínio, como os seus zeladores, porteiros, seguranças, etc.

Sendo assim, o regimento interno do condomínio deve abranger várias situações do dia a dia e incluir as normas que todos têm de obedecer nessas ocasiões. O Regimento Interno não pode contrariar a Convenção, sob pena de nulidade daquilo que a contrarie.

Diferente do que algumas pessoas acreditam, não é apenas a administradora do condomínio ou o síndico que devem criar as cláusulas do regimento: elas devem ser elaboradas em conjunto com os moradores.

Dessa maneira, fica garantido que tudo o que for determinado como norma atende aquilo que a maioria dos usuários ou moradores aprova e deseja. Contudo, para assegurar a legalidade do regimento, o ideal é que haja uma assessoria jurídica.

O fato de os moradores estarem de acordo com o que estará no regimento interno ajuda a explicar o porquê o local muda de administrador ou de síndico e as normas de convivência seguem sendo as mesmas.

 

Diferença entre regimento interno e convenção de condomínio

 

Geralmente, as pessoas acreditam que a convenção do condomínio e o regimento são coisas semelhantes ou que possuem a mesma finalidade, mas não é assim.

Os dois documentos são imprescindíveis para que qualquer condomínio comercial ou residencial funcione bem, mas eles têm funcionalidades diversas.

A convenção de condomínio é o documento no qual são determinadas características jurídicas e administrativas, ou seja, é onde se define o funcionamento legal do condomínio.

A responsável pela convenção é a empresa que construiu o condomínio: primeiro, faz-se o que é conhecido como minuta e esta vira o documento final por meio da ação dos usuários (para condomínios comerciais) ou moradores (para condomínios residenciais).

Alguns dos dados que devem obrigatoriamente estar na convenção do condomínio são:

 

• Como funcionarão as cobranças em caso de pessoas inadimplentes
• Como será formado o corpo diretivo
• O que há no condomínio

 

Vale salientar que a convenção do condomínio só é válida quando o Cartório de Registros de Imóveis tiver um registro dela.

Por outro lado, o regimento é voltado para a convivência e para o dia a dia dos usuários ou moradores. A sua função não é dar informações jurídicas ou administrativas, mas sim de cunho social.

É preciso que o Cartório de Títulos e Documentos Civis tenha um registro para que ele passe a ser válido e, como já falado, quem o determina deve ser os próprios usuários ou moradores.

As informações que precisam estar no regimento interno são diferentes para cada condomínio, mas alguns exemplos são:

 

• Horário de silêncio a ser respeitado
• Regras de utilização de áreas comuns, como piscina e quadra de esportes
• Coisas permitidas ou não aos visitantes do condomínio
• Distribuição de vagas de estacionamento

 

O que pode e o que não pode ser disciplinado no regimento interno?

 

Infelizmente, a possibilidade de discórdias e de reclamações entre usuários e moradores do condomínio é sempre alta por causa da convivência diária entre várias pessoas.

Sendo assim, o regimento interno é uma ferramenta para fazer com que esses atritos sejam reduzidos: uma vez que existam normas definidas pelos próprios usuários ou moradores, fica mais simples estabelecer a ordem.

Entretanto, é fundamental saber quais são as temáticas vedadas ao regimento interno de um condomínio e quais são as permitidas. Dessa forma, fica garantido que o documento efetivamente terá validade.

Basicamente, o regimento interno deve sempre respeitar o direito de quem usa ou de quem mora em seus apartamentos, por exemplo: não se pode determinar que apenas um número X de indivíduos pode residir em cada unidade.

Outra coisa importante é que tudo o que está no regimento interno deve ser respaldado pela lei brasileira. Há três exemplos de legislações que se deve consultar na hora de estabelecer o regimento interno:

 

• A chamada Lei de Condomínio, que é a Lei 4.591/64
• A Constituição
• O Código Civil

 

Por exemplo: o direito de ir e vir faz parte das garantias da Constituição e, por isso, o regimento não pode determinar que os usuários ou moradores não possam sair ou voltar para os apartamentos a partir de determinada hora.

Eles estão sempre livres para sair e para voltar das unidades, desde que não perturbem os demais cidadãos.

Observando-se as leis citadas, todas as coisas que sejam do cotidiano devem ser regradas usando o regimento, inclusive uso de elevador social, horários para reformas, coleta de lixo, regras para ter pet e muito mais.

 

Como elaborar o regimento interno

 

A importância do regimento interno do condomínio é tamanha que se justifica a convocação de uma assembleia geral para que ele seja aprovado.

Contudo, é fundamental que todos os usuários ou moradores façam parte da determinação das normas de convivência que esse documento trará e que hajam, justamente em assembleia, uma aprovação de metade dessas pessoas ou mais.

Tecnicamente, é possível desenvolver o regimento usando como base os modelos disponibilizados em sites jurídicos. Entretanto, é sempre recomendado que o condomínio contrate um advogado, já que o Cartório de Títulos e Documentos Civis só considerará o registro do regimento se ele tiver uma formatação específica e comum a documentos dessa natureza.

Geralmente, apenas os proprietários das unidades são chamados para participar da criação do regimento e não os inquilinos.

 

Como alterar o regimento interno

Como o condomínio é um espaço dinâmico, onde as necessidades desaparecem e novas surgem, é claro que a mudança no regimento interno é uma coisa comum.

Contudo, é preciso lembrar que existem certas etapas para que qualquer modificação nesse regimento seja considerada dentro da legalidade e a primeira delas é convocar uma assembleia.

Afinal, se é por uma assembleia geral que o regimento interno é votado, também deve ser por uma assembleia geral que qualquer modificação nele deve ser estabelecida.

É fundamental que se tenha uma ata com todas as modificações e que estas estejam bem claras. Além disso, é recomendado que a assembleia dure uma quantidade determinada de dias e que os usuários ou moradores sejam comunicados de que eles podem registrar procurações no cartório para que terceiros votem sobre a mudança no regimento.

Para que qualquer cláusula dessas regras de convivência seja modificada, é obrigatório que se respeite a quantidade de votos que está indicada na convenção; se não existir nenhuma referência a isso, então torna-se necessário que metade +1 concorde com a mudança no regimento.

 

A importância da atualização dos documentos do condomínio

 

Foi explicado neste artigo que todo regimento interno de condomínio deve respeitar determinadas leis, como a Lei de Condomínio. Porém, as convenções também devem possuir base legal.

O problema é que, com o passar dos anos, algumas leis brasileiras sofreram atualizações e, sendo assim, tanto a convenção do condomínio quanto o seu regimento interno precisam contemplá-las.

As atualizações mencionadas podem dar espaço para que as informações jurídicas e administrativas e as regras de convivência sejam modificadas e alguns exemplos são:

 

• Administração de cotas vencidas e o seu protesto
• Maioria simples consegue tirar o síndico do posto se ficar comprovado que ele não administra bem o condomínio
• Multa sem a obrigatoriedade de o síndico dar uma advertência anterior
• Atualização de juros de mora, que passam para os 0,33% diários
• Permissão para ter ou não animais
• Possibilidade de câmaras de mediação

 

Conte com ajuda profissional

 

Um problema comum quando se está fazendo o regimento interno é adicionar a ele informações que não o competem, mas que são características da convenção.

Quando a opção é por fazer tanto a convenção quanto a assembleia de uma vez só, a possibilidade de confusão de informações é ainda maior, ou seja, também existe um risco bem maior de que os dois documentos, tão imprescindíveis para a legalidade do condomínio, sejam recusados em seus respectivos cartórios.

Devido a isso, procurar por especialistas em assuntos condominiais é a solução mais adequada. Nós podemos ajudar com todas as informações necessárias. Entre já em contato.

Os prédios são locais onde se reúnem muitas pessoas, tanto no caso de prédios residenciais quanto com relação aos prédios comerciais.

Uma vez que centenas de pessoas transitam pelos prédios, é considerado obrigatório que todas elas tenham a sua segurança assegurada, inclusive que se determine a proteção dos bens de quem usa as suas salas comerciais ou mora nos seus apartamentos.

É por causa disso que a inspeção predial se torna uma necessidade: porque ela vai ajudar os responsáveis a perceber se existem danos que possam afetar a saúde e a segurança de quem usa esses espaços.

Infelizmente, muitos acidentes sérios que ocorrem em prédios estão relacionados à falta de inspeção predial.

É por causa disso que providenciar a inspeção predial é algo que todos os responsáveis por qualquer prédio precisam realizar e com frequência.

 

O que é exatamente a inspeção predial?

 

A inspeção predial é um procedimento que vai averiguar se o imóvel está com problemas que possam ser perigosos para os seus usuários.

Normalmente, esse tipo de inspeção inclui uma série de coisas, como os problemas na parte elétrica, a existência de saídas de incêndio, a sinalização para escadas e muito mais.

Com essas verificações, tem-se a certeza de que todos os que moram ou trabalham nesse prédio estão seguros não apenas no seu dia a dia, mas também em situações perigosas, como um incêndio.

É claro que a segurança de todos os que passam pelos prédios é a principal razão para não abrir mão da inspeção predial. Entretanto, também existem outras vantagens de mantê-la em dia, como as que serão explicadas.

 

Inspeção preventiva é indispensável para a segurança de todos

 

A inspeção sempre deve ser preventiva, ou seja, os administradores do prédio não devem esperar que surjam reclamações ou que a segurança das pessoas seja abalada para verificar o que precisa ser reparado.

 

 

Quem deve fazer as inspeções prediais?

 

Para que os indícios de possíveis danos sejam detectados, é fundamental que o síndico procure por uma empresa especializada para verificação e orientação da segurança predial, uma vez que ele é o responsável pela manutenção dos equipamentos, para que estejam sempre operantes e ativados.

Normalmente, o profissional responsável é o chamado Técnico em Edificações.

Caso contrário, existe o risco de os problemas não serem identificados no início, fazendo com que os moradores e trabalhadores do condomínio estejam em risco, podendo ocorrer um acidente ou danos ao patrimônio.

 

A administradora participa do processo de inspeção?

 

Quando se contrata uma administradora de condomínios, a intenção é que ela cuide do bem-estar dos moradores e dos trabalhadores.

Sendo assim, é esperado que ela esteja a par de toda a inspeção, sabendo quando ela é realizada e estando informada sobre os possíveis reparos cuja necessidade seja detectada.

Algumas razões para fazer a inspeção predial:

• Evitar acidentes no dia a dia

 

Suponha-se que não haja indicativo de escada, por exemplo, ou que a acessibilidade não seja respeitada. Nesses casos, os moradores e as pessoas que trabalham nos prédios podem sofrer acidentes graves e isso faria com que os responsáveis pelo local precisassem arcar com processos.

Além disso, evitar os acidentes nos prédios por meio da inspeção é uma forma de não deixar que os seus moradores e trabalhadores passem por situações desagradáveis, como a de se machucar ou de sofrer um susto pela sua queda, dentre outros possíveis acidentes.

 

• Menos gastos a médio e longo prazo

 

Infelizmente, há pessoas que gerenciam prédios e que demoram muito para fazer a inspeção predial porque têm o pensamento de que isso é uma despesa.

Contudo, evitar acidentes graves nunca é uma despesa: a médio e longo prazo, os danos financeiros por causa da falta de inspeção predial podem ser muito maiores.

Afinal, se uma parede cai porque a inspeção predial não foi realizada ou se ocorre um incêndio porque não se cuidou da parte elétrica, é claro que o prejuízo material e até de vidas será muito maior.

 

• Tranquilidade para os proprietários, moradores e funcionários.

 

É muito desagradável para qualquer um morar ou trabalhar em um edifício onde fica nítido que as instalações elétricas não estão bem-feitas, onde não há sinalização de incêndio, extintores, onde há rachaduras nas paredes, etc.

Todas as pessoas relacionadas a esse prédio ficam aflitas por causa da possibilidade iminente de um acidente ou, para ser mais exato, até de uma tragédia.

Com a inspeção predial regular, confere-se mais tranquilidade a todos.

 

• Sem problemas com a justiça

 

Quando a justiça descobre que existe um local sem a inspeção devida, ela pode processar os seus gestores e proprietários. Além disso, pode ser determinado judicialmente que um técnico em edificações faça uma análise.

Dependendo de quais sejam os danos que esse técnico perceba no edifício, ele pode ser interditado.

Dessa maneira, os escritórios comerciais que funcionem ali são fechados, assim como os moradores (em caso de prédios residenciais) também passam a não poder ficar nos seus apartamentos.

É claro que o prejuízo financeiro desses moradores também será debitado dos gestores e proprietários, além de uma interdição judicial por falta de inspeção ser bastante negativa para o empreendimento.

 

• Diminui as chances de apartamentos vazios

 

Apesar de haver pessoas que, infelizmente, não podem deixar os seus apartamentos mesmo quando existe uma situação de falta de segurança, outras rescindem contrato e alegam judicialmente que o prédio não oferece segurança.

Basta imaginar um prédio residencial, por exemplo, onde a maioria dos apartamentos esteja sendo desocupada porque os moradores têm medo de acidentes.

É claro que a construtora ou incorporadora terá um prejuízo enorme tanto nas suas contas bancárias quanto no seu nome.

Conte conosco para administrar e organizar todas as questões do condomínio. Venha para a Tracon.

 

 

Assembleias de condomínio não são simples reuniões, existem atos formais a serem realizados. O síndico deve realizar assembleias cumprindo o que determina a lei, mas tornando-as atrativas. Os principais temas de interesse do condomínio devem ser discutidos para tomada de decisões.

O agendamento de uma assembleia significa que há assuntos do interesse geral do condomínio (e de grande importância) que precisam ser tratados e, dessa forma, é fundamental que todos os moradores sejam convocados marquem presença.

Nesse contexto, torna-se mais possível acontecer uma situação que deixa os administradores e os síndicos em uma situação delicada: os atritos.

Os atritos em assembleias existem, pois a mesma é realizada para que sejam expostas as questões conflitantes para o grupo chegar em consenso nas soluções em termos de melhorias e prestação de contas. Essas discussões podem ser feitas sem exaltações, os dirigentes devem sempre amenizar os ânimos, mas elas sempre irão existir.

Com algumas adaptações de boa convivência e humanização, os administradores e síndicos podem comandar a reunião de forma que os assuntos pautados sejam discutidos pelos moradores de maneira pacífica.

 

Primeiro, para que serve a assembleia de condomínio?

 

É possível perceber como as assembleias são momentos diferenciados por causa de todo o trâmite para que elas aconteçam: não basta o síndico decidir. O processo para que se tenha uma assembleia de condomínio é o seguinte:

 

• Prepara-se um edital com planejamento de conteúdo junto ao conselho fiscal;
• Nele, deve constar todos os dias de duração da assembleia, sempre respeitando o que está na convenção do condomínio;
• Se isso não for respeitado, a assembleia e as decisões tomadas nela podem ser anuladas posteriormente.
• A divulgação da assembleia precisa ser realizada com muito empenho para obter o compromisso da presença dos condôminos.

 

É sempre muito importante que todos os moradores estejam presentes na assembleia, lembrando que é necessário que haja realização de uma ata e que todo mundo coloque a sua assinatura.

Essa é, inclusive, uma maneira de assegurar depois que todas as pessoas que estavam na assembleia tomaram ciência dos assuntos discutidos e das decisões que foram tomadas durante a reunião.

Agora, como fazer com que a assembleia de condomínios transcorra de maneira pacífica? Vejamos aqui algumas dicas sobre isso.

 

Como amenizar os atritos?

 

Atritos intensos nas assembleias de condomínio podem fazer com que as decisões necessárias sejam retardadas, pois os administradores levam tempo para acalmar os ânimos.

Além disso, é claro que se torna uma situação desagradável para todos os presentes, sem contar que, dependendo da intensidade do atrito, existem casos em que podem terminar de maneiras extremas.

A seguir, algumas formas de evitar todas essas consequências.

 

• O síndico deve ter autoridade

 

Mesmo que o síndico seja uma pessoa agradável e acessível, o que é fundamental para que ele consiga administrar o condomínio com a cooperação dos moradores, é importante que ele tenha autoridade durante a assembleia.

Isso significa que ele deve se impor, sempre com bastante educação e respeito aos demais, e ter firmeza quando começarem a surgir desentendimentos desnecessários entre os moradores e que possam evoluir para algo maior.

 

• Conduzir a reunião de modo a não se desviar dos assuntos pautados;

Uma vez que a assembleia de condomínio não é uma reunião comum, ou seja, ela ocorre para se tratar de temas muito urgentes ou relevantes, deve-se sempre manter o foco naquela pauta.

Sempre que os moradores se juntam ao síndico, é bastante comum que alguém tente fazer uma reclamação a respeito de algo banal da convivência, “aproveitando a oportunidade” para citar o assunto.

Por isso, é fundamental que o síndico, com muita educação, deixe claro que só serão tratados naquele momento os assuntos da pauta.

Porém, deve-se garantir a esse morador que o assunto do qual ele quer falar será tratado posteriormente em uma reunião ou até mesmo de forma particular com o síndico, em um atendimento privado.

 

• Incentivar os moradores a dar a sua opinião, mas sem exaltações

 

A assembleia de condomínio não é um momento em que o sindico simplesmente comunica algo aos moradores. Pelo contrário: é necessário que se discuta em conjunto. É muito importante expor os assuntos da pauta com clareza e ouvir várias opiniões antes de coloca-los em votação.

Porém, é claro que os atritos podem surgir exatamente nesse momento por causa da discordância sobre as opiniões.

Por isso, o síndico deve deixar claro logo no início da assembleia que todos poderão opinar sobre os temas, mas sem exaltações, cada um no seu momento de falar, para que seja estimulada a boa convivência.

 

• O síndico deve ser imparcial

 

Não é incomum que o síndico tenha mais proximidade com um ou outro morador: afinal, as pessoas desenvolvem mesmo afinidades.

Entretanto, é preciso que o síndico sempre seja bastante imparcial quando se trata de qualquer decisão relacionada ao condomínio, inclusive durante as assembleias.

Se um morador perceber que a opinião de outro está sendo privilegiada ou mesmo que o síndico está relevando a exaltação de outra pessoa apenas por proximidade, essa é uma situação que pode gerar um conflito.

 

• Respeitar os horários das assembleias

 

A desorganização na assembleia de condomínio pode fazer com que os moradores fiquem mais propensos a atritos.

Afinal, eles podem ficar bastante irritados se o horário comunicado foi X e a própria administração não o respeita ou não faz com que os demais respeitem.

Assim, indispensável que o síndico faça com que o horário da assembleia seja cumprido, ou seja, com que ela tenha início na hora determinada e que não se estenda mais que o necessário.

 

Nós somos especialistas em organização e orientação de assembleias de condomínio e somos pioneiros em assembleias virtuais. Analisamos sua convenção, adequamos seu edital de convocação, observamos os assuntos que serão deliberados e os quóruns correspondentes para cada assunto. Entre em contato conosco.

Você sabe o que faz uma administradora de condomínio?
Entenda por que seu condomínio precisa de uma.

Mesmo que a figura do síndico de condomínio seja fundamental para garantir a ordem dentre os moradores e fazer com que todos tenham suas obrigações e seus direitos, existe uma figura com a finalidade de tornar sua função mais fácil: é a da administradora de condomínios.
Trata-se de uma empresa especializada na gestão condominial e que transmite ao síndico todas as orientações; este, por sua vez, repassa-as aos moradores.
Ter uma administradora tomando conta do condomínio transmite muito mais confiança tanto aos moradores quanto aos proprietários porque torna a área comum do condomínio mais organizada e segura.
A Tracon Administradora de Condomínios vai explicar agora porque uma administradora é importante e o que ela faz?

Responsabilidades da administradora de condomínios

• Cobrança da taxa condominial

Todas as pessoas que moram em condomínio têm uma taxa a ser paga pela sua administração e a administradora responde pela emissão das cobranças. A taxa condominial serve para pagar as despesas fixas e recorrentes do condomínio como água, luz, funcionários, manutenção do elevador, prestadores de serviços terceirizados e muito mais.
Uma vez que uma administradora como a Tracon é contratada, ela passa a emitir os boletos da taxa e os envia aos condôminos. Além disso, ela também se ocupa da cobrança de quem fica em atraso com a taxa condominial.
Uma vez que uma administradora como a Tracon é contratada, ela passa a emitir os boletos da taxa e os envia aos condôminos. Além disso, ela também se ocupa da cobrança de quem fica em atraso com a taxa condominial.
A Tracon faz a cobrança ativa e humanizada através de aplicativo, e-mail, carta ou telefone.

• Cuida do fundo de obras

O fundo de obras serve para os reparos que o condomínio pode precisar fazer, como uma pintura, o conserto de um elevador, a instalação de playground, a troca de bombas de água, etc.
Dessa maneira, o síndico não precisa se preocupar em recolher o dinheiro com cada um dos moradores porque a própria administradora fica com essa tarefa.

• Realiza o pagamento dos funcionários

Todo condomínio possui funcionários, como os que realizam a limpeza, os responsáveis pela manutenção e os porteiros. Uma vez que a administradora é contratada, ela passa a cuidar do pagamento de salário de cada um desses funcionários.
Além disso, as administradoras, como a Tracon, também têm a responsabilidade de recolher as contribuições previdenciárias de quem trabalha para o condomínio.

• Ajudar na aplicação de regras de combate a COVID-19

Neste período de pandemia, a administradora de condomínios tem uma função indispensável, que é ajudar os síndicos a evitar propagação do coronavírus dentre os moradores.
É por isso que as administradoras, como a Tracon, enviam regras de uso de áreas comuns e outras orientações a todos os condomínios de que cuidam.
Caso os síndicos reportem que os moradores não estão se precavendo do coronavírus da maneira que foi indicada e estão colocando os demais em risco, também é a administradora que orienta com a aplicação de advertências e multas.
As multas, baseadas na infração de regimento interno do condomínio, convenção ou código civil.

Por que o seu condomínio precisa de uma administradora?

A Tracon Administradora de Condomínios traz para você algumas razões para contar com a ajuda de uma administradora:

• Transparência na Prestação de Contas

Através da prestação de contas o condomínio pode mostrar a todos os moradores, de forma clara, o que tem sido feito com o dinheiro das taxas condominiais arrecadadas. As despesas podem ser detalhadas em formato de relatório através de pastas físicas e canais digitais, como aplicativos. Tudo o que foi gasto com água, luz, funcionários, manutenção entre outras despesas deve constar nesse relatório. Isso evita auditorias e problemas com desconfiança entre os moradores.

• Mais credibilidade

Geralmente, uma pessoa que está procurando por um apartamento dá preferência aos condomínios que têm uma administradora por trás devido a maior organização. A administradora trata os assuntos do condomínio de maneira profissional, seguindo todas as normas técnicas, com transparência, ética e imparcialidade se tornando um braço direito do síndico nas tomadas de decisões.
Por isso, contratar uma administradora, como a Tracon, é uma maneira de facilitar a ocupação de todos os apartamentos, coisa muito importante para que o condomínio tenha a devida receita para realizar a suas manutenções.

• Impostos

É a administradora de condomínios que gera os encargos, impostos e tributos e cuida para que estes encargos sejam liquidados pelo condomínio.

Condomínio pode escolher o que a administradora realizará

Quando o condomínio contrata uma administradora, ele é que define quais serão os serviços realizados, sempre de acordo com o orçamento mensal.

Os condomínios têm mais de 100 obrigações a serem cumpridas mensalmente. O serviço que uma administradora fornece aos condomínios, prestando uma assessoria de qualidade ao sindico e ao condômino, é um investimento muito válido, se comparado às multas, encargos não recolhidos, informações não entregues e outros prejuízos posteriores, que podem ser bem mais caros do que a mensalidade paga a uma administradora.

Nós fazemos orçamentos conforme as necessidades do seu condomínio.

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Com a Tracon Administradora de condomínios fica muito mais fácil gerir seu condomínio.