5 pontos importantes sobre regimento interno nos condomínios
As normas de convivência são fundamentais para que todo lugar funcione bem e isso também acontece com os condomínios.
É muito importante que os usuários (no caso de condomínio comercial) e os moradores (no caso de condomínios residenciais) saibam com clareza o que é permitido e o que é vedado a fim de que todos possam viver e circular pelo espaço em harmonia.
É com esse intuito que os gestores precisam providenciar a criação do que é chamado de regimento interno dos condomínios: o ideal é que ele seja criado assim que esse condomínio começa a funcionar, lembrando que as cláusulas desse regimento sempre podem ser modificadas.
Para muitos responsáveis por um condomínio, parece bastante complicado criar o regimento interno, mas esse processo será simplificado pelas dicas que nós trouxemos hoje.
O que é o regimento interno do condomínio?
O regimento interno pode ser entendido como uma cartilha na qual estão as regras que todas as pessoas que frequentam esse condomínio precisam seguir.
Isso significa que as normas em questão são aplicadas também a visitantes e a pessoas que trabalham no condomínio, como os seus zeladores, porteiros, seguranças, etc.
Sendo assim, o regimento interno do condomínio deve abranger várias situações do dia a dia e incluir as normas que todos têm de obedecer nessas ocasiões. O Regimento Interno não pode contrariar a Convenção, sob pena de nulidade daquilo que a contrarie.
Diferente do que algumas pessoas acreditam, não é apenas a administradora do condomínio ou o síndico que devem criar as cláusulas do regimento: elas devem ser elaboradas em conjunto com os moradores.
Dessa maneira, fica garantido que tudo o que for determinado como norma atende aquilo que a maioria dos usuários ou moradores aprova e deseja. Contudo, para assegurar a legalidade do regimento, o ideal é que haja uma assessoria jurídica.
O fato de os moradores estarem de acordo com o que estará no regimento interno ajuda a explicar o porquê o local muda de administrador ou de síndico e as normas de convivência seguem sendo as mesmas.
Diferença entre regimento interno e convenção de condomínio
Geralmente, as pessoas acreditam que a convenção do condomínio e o regimento são coisas semelhantes ou que possuem a mesma finalidade, mas não é assim.
Os dois documentos são imprescindíveis para que qualquer condomínio comercial ou residencial funcione bem, mas eles têm funcionalidades diversas.
A convenção de condomínio é o documento no qual são determinadas características jurídicas e administrativas, ou seja, é onde se define o funcionamento legal do condomínio.
A responsável pela convenção é a empresa que construiu o condomínio: primeiro, faz-se o que é conhecido como minuta e esta vira o documento final por meio da ação dos usuários (para condomínios comerciais) ou moradores (para condomínios residenciais).
Alguns dos dados que devem obrigatoriamente estar na convenção do condomínio são:
- Como funcionarão as cobranças em caso de pessoas inadimplentes
- Como será formado o corpo diretivo
- O que há no condomínio
Vale salientar que a convenção do condomínio só é válida quando o Cartório de Registros de Imóveis tiver um registro dela.
Por outro lado, o regimento é voltado para a convivência e para o dia a dia dos usuários ou moradores. A sua função não é dar informações jurídicas ou administrativas, mas sim de cunho social.
É preciso que o Cartório de Títulos e Documentos Civis tenha um registro para que ele passe a ser válido e, como já falado, quem o determina deve ser os próprios usuários ou moradores.
As informações que precisam estar no regimento interno são diferentes para cada condomínio, mas alguns exemplos são:
- Horário de silêncio a ser respeitado
- Regras de utilização de áreas comuns, como piscina e quadra de esportes
- Coisas permitidas ou não aos visitantes do condomínio
- Distribuição de vagas de estacionamento
O que pode e o que não pode ser disciplinado no regimento interno?
Infelizmente, a possibilidade de discórdias e de reclamações entre usuários e moradores do condomínio é sempre alta por causa da convivência diária entre várias pessoas.
Sendo assim, o regimento interno é uma ferramenta para fazer com que esses atritos sejam reduzidos: uma vez que existam normas definidas pelos próprios usuários ou moradores, fica mais simples estabelecer a ordem.
Entretanto, é fundamental saber quais são as temáticas vedadas ao regimento interno de um condomínio e quais são as permitidas. Dessa forma, fica garantido que o documento efetivamente terá validade.
Basicamente, o regimento interno deve sempre respeitar o direito de quem usa ou de quem mora em seus apartamentos, por exemplo: não se pode determinar que apenas um número X de indivíduos pode residir em cada unidade.
Outra coisa importante é que tudo o que está no regimento interno deve ser respaldado pela lei brasileira. Há três exemplos de legislações que se deve consultar na hora de estabelecer o regimento interno:
- A chamada Lei de Condomínio, que é a Lei 4.591/64
- A Constituição
- O Código Civil
Por exemplo: o direito de ir e vir faz parte das garantias da Constituição e, por isso, o regimento não pode determinar que os usuários ou moradores não possam sair ou voltar para os apartamentos a partir de determinada hora.
Eles estão sempre livres para sair e para voltar das unidades, desde que não perturbem os demais cidadãos.
Observando-se as leis citadas, todas as coisas que sejam do cotidiano devem ser regradas usando o regimento, inclusive uso de elevador social, horários para reformas, coleta de lixo, regras para ter pet e muito mais.
Como elaborar o regimento interno
A importância do regimento interno do condomínio é tamanha que se justifica a convocação de uma assembleia geral para que ele seja aprovado.
Contudo, é fundamental que todos os usuários ou moradores façam parte da determinação das normas de convivência que esse documento trará e que hajam, justamente em assembleia, uma aprovação de metade dessas pessoas ou mais.
Tecnicamente, é possível desenvolver o regimento usando como base os modelos disponibilizados em sites jurídicos. Entretanto, é sempre recomendado que o condomínio contrate um advogado, já que o Cartório de Títulos e Documentos Civis só considerará o registro do regimento se ele tiver uma formatação específica e comum a documentos dessa natureza.
Geralmente, apenas os proprietários das unidades são chamados para participar da criação do regimento e não os inquilinos.
Como alterar o regimento interno
Como o condomínio é um espaço dinâmico, onde as necessidades desaparecem e novas surgem, é claro que a mudança no regimento interno é uma coisa comum.
Contudo, é preciso lembrar que existem certas etapas para que qualquer modificação nesse regimento seja considerada dentro da legalidade e a primeira delas é convocar uma assembleia.
Afinal, se é por uma assembleia geral que o regimento interno é votado, também deve ser por uma assembleia geral que qualquer modificação nele deve ser estabelecida.
É fundamental que se tenha uma ata com todas as modificações e que estas estejam bem claras. Além disso, é recomendado que a assembleia dure uma quantidade determinada de dias e que os usuários ou moradores sejam comunicados de que eles podem registrar procurações no cartório para que terceiros votem sobre a mudança no regimento.
Para que qualquer cláusula dessas regras de convivência seja modificada, é obrigatório que se respeite a quantidade de votos que está indicada na convenção; se não existir nenhuma referência a isso, então torna-se necessário que metade +1 concorde com a mudança no regimento.
A importância da atualização dos documentos do condomínio
Foi explicado neste artigo que todo regimento interno de condomínio deve respeitar determinadas leis, como a Lei de Condomínio. Porém, as convenções também devem possuir base legal.
O problema é que, com o passar dos anos, algumas leis brasileiras sofreram atualizações e, sendo assim, tanto a convenção do condomínio quanto o seu regimento interno precisam contemplá-las.
As atualizações mencionadas podem dar espaço para que as informações jurídicas e administrativas e as regras de convivência sejam modificadas e alguns exemplos são:
- Administração de cotas vencidas e o seu protesto
- Maioria simples consegue tirar o síndico do posto se ficar comprovado que ele não administra bem o condomínio
- Multa sem a obrigatoriedade de o síndico dar uma advertência anterior
- Atualização de juros de mora, que passam para os 0,33% diários
- Permissão para ter ou não animais
- Possibilidade de câmaras de mediação
Conte com ajuda profissional
Um problema comum quando se está fazendo o regimento interno é adicionar a ele informações que não o competem, mas que são características da convenção.
Quando a opção é por fazer tanto a convenção quanto a assembleia de uma vez só, a possibilidade de confusão de informações é ainda maior, ou seja, também existe um risco bem maior de que os dois documentos, tão imprescindíveis para a legalidade do condomínio, sejam recusados em seus respectivos cartórios.
Devido a isso, procurar por especialistas em assuntos condominiais é a solução mais adequada. Nós podemos ajudar com todas as informações necessárias. Entre já em contato.
