Para que um condomínio funcione de maneira legalizada, é preciso que tudo sobre a sua dinâmica seja devidamente documentado e que tenha um registro legal.

Dessa maneira, tanto os moradores quanto os funcionários e os administradores terão todo o respaldo quando precisarem reivindicarem alguma coisa, inclusive na justiça.

É justamente para garantir isso que a convenção do condomínio é criada, devendo ter o reconhecimento em cartório e ser divulgada a todos.

É importante separar o regimento interno da convenção de condomínio: o primeiro está inserido no segundo, ou seja, não se trata da mesma coisa.

Se você está procurando por mais detalhes sobre o que é a convenção de condomínios, confira abaixo todos detalhes sobre o assunto.

Qual é a definição?

A convenção de condomínio é um documento escrito no qual os administradores deixam explícitas todas as regras legais de funcionamento.

Isso inclui, por exemplo, as multas cobradas caso o morador esteja com a taxa condominial em atraso, como devem ocorrer as assembleias, etc.

É muito importante que todos os moradores e funcionários tenham acesso à convenção do condomínio, até mesmo para assegurar que eles não quebrem as regras jurídicas que estão registradas.

Como surge a convenção do condomínio

O Código Civil esclarece, no seu artigo 1.333, que todo condomínio precisa ter uma convenção devidamente registrada em cartório. Por isso, qualquer condomínio só se torna reconhecido legalmente quando esse documento é feito.

É a própria construtora que responde pela primeira convenção, ou seja, ela precisa registrar esse documento para que seja possível efetivamente começar a receber moradores.

No geral, o período da entrega das chaves acontece apenas depois de a convenção do condomínio estar registrada em cartório.

Depois que já existem moradores ocupando as unidades, é possível fazer alterações, desde que elas sejam aprovadas por dois terços dos proprietários e que elas também sejam registradas legalmente.

Para ter certeza de que todas as informações estarão da maneira correta na convenção do condomínio, é normal que se procure a assessoria de advogados especialistas, fazendo-se o mesmo quando é necessário alterar algo.

Quais informações devem estar na convenção do condomínio?

Existem algumas coisas indispensáveis que precisam ser inseridas na convenção do condomínio. Conheça a seguir quais são elas:

1 – Como o síndico será eleito

É na convenção condominial que se veem os detalhes referentes ao que é necessário para que um síndico seja escolhido, por exemplo, quantos votos ele precisa ter, o que é chamado de quórum.

Também é na convenção do condomínio que será determinado em que circunstâncias um síndico pode perder o seu mandato e se a quantidade de votos necessária para isso será a mesma da eleição.

2 – Salário do síndico

Uma das seções da convenção, obrigatoriamente, precisa discriminar quanto o síndico vai receber mensalmente.

No caso de o síndico ter qualquer outra vantagem por assumir os cuidados com o condomínio, é preciso que ela esteja devidamente incluída no documento.

3 – Taxa condominial e multas

É preciso estabelecer na convenção o valor da taxa de condomínio que todos os moradores terão de pagar mensalmente.

Outra informação que deve ser mencionada é a multa para quem não fizer os pagamentos, além da forma como o condomínio procederá no caso de cobranças judiciais.

Ter todos esses detalhes na convenção é fundamental para que o condomínio tenha respaldo quando quiser fazer cobranças na justiça e, claro, para que os próprios inadimplentes também entendam o que pode ocorrer com o seu imóvel e com os outros bens em seu nome.

4 – Como será a constituição do condomínio

Há condomínios com várias torres, enquanto outros têm instalações comerciais e outros são constituídos de apenas uma torre.

Todos esses detalhes têm de ser estabelecidos na convenção que é registrada pela construtora.

5- Como funcionarão as áreas comuns

Todas as áreas que serão compartilhadas pelos moradores do condomínio precisam ter regras e, apesar de muitos acharem que isso é competência do regimento interno, a verdade é que esse tipo de informação tem de ser incluída na convenção.

Algumas áreas comuns cujas regras de utilização precisam estar bem explícitas são a quadra, o jardim, a garagem, os elevadores, sala de festas, etc.

6 – Rateios

Nem sempre a taxa condominial é o bastante para que todos os custos do condomínio sejam cobertos.

Por isso, na eventualidade de algo extraordinário acontecer, a convenção do condomínio deve estabelecer como funcionará o rateio, que nada mais é do que a divisão do gasto extraordinário entre as unidades.

7 – Como serão as assembleias

A assembleia serve para que situações muito específicas do condomínio sejam resolvidas. O condomínio não deve realizar uma assembleia para coisas banais e sim para a solução de questões realmente importantes.

É por causa disso que a convenção deve mencionar como serão organizadas essas assembleias e em que ocasiões elas podem ser feitas.

8 – Punições dos condôminos

Quando os condôminos não praticam o que é especificado no regimento interno e mesmo na convenção, é preciso que eles sejam advertidos e, existindo reincidência, que exista punição.

A forma como tudo isso será feito deve estar discriminado na convenção:

• Quantas advertências por escrito serão toleradas?
• Como a punição acontecerá
• Se for por meio de multa, qual o seu valor

9 – Direitos dos moradores

A convenção de condomínios também precisa dispor legalmente sobre todos os direitos dos seus moradores, inclusive se eles forem inquilinos.

Moradores precisam conhecer a convenção do condomínio

É primordial que todas as pessoas envolvidas com o condomínio tenham conhecimento do que está na convenção.

Isso significa que as pessoas eleitas como síndicas, os moradores e os funcionários precisam ter acesso a uma cópia dessa convenção, inclusive para ficarem informadas sobre as coisas que podem gerar advertências e, claro, para saberem dos seus direitos.

Normalmente, o síndico mantém uma cópia da convenção e a administradora do condomínio também tem o documento.

Qualquer morador que queira verifica-lo, inclusive para defender-se em situações diversas, tem o direito de pedir o documento ao síndico ou, se este não quiser fornecê-lo, é possível procurar a administradora.